Dans cet article, je vous invite à explorer un concept souvent méconnu mais crucial : la “location implicite” (ou “rent imputed”). Ce concept, bien que fréquemment sous-estimé, peut significativement influencer votre perception de l’achat immobilier en offrant une nouvelle perspective pour comparer cet investissement à d’autres, tels que le marché boursier.

Réflexion sur mon précédent article

Le récent article a suscité un intérêt considérable, atteignant un record d’audience avec plus de 11 000 lectures. Un commentaire en particulier m’a incité à reconsidérer mon analyse : il portait sur l’absence de la notion de “location implicite” dans l’évaluation du rendement immobilier. Après avoir approfondi le sujet, il est devenu évident que ce concept mérite une attention particulière.

Qu’est-ce que la location implicite ?

La “location implicite” correspond à la valeur du logement que vous obtenez en tant que propriétaire sans avoir à payer de loyer. Autrement dit, c’est l’économie réalisée en ne payant pas de loyer, ce qui peut être perçu comme un dividende implicite. Cet aspect, souvent négligé, peut considérablement influencer l’évaluation de la rentabilité d’une propriété.

Dans mon précédent article, j’avais principalement évalué le rendement d’un bien immobilier en me basant sur sa valeur de revente. Cependant, une critique reçue m’a fait réaliser que j’avais omis d’inclure ce dividende implicite dans l’analyse du rendement immobilier. Lorsqu’on compare l’achat d’une maison à un investissement dans le S&P 500, il est important de prendre en compte les coûts de logement dans les deux cas. En tant que propriétaire, vous bénéficiez de ce “loyer économisé”, tandis qu’un investisseur en bourse doit continuer à payer un loyer, ce qui doit être déduit du rendement pour une comparaison équitable.

De plus, l’effet de levier offert par l’achat immobilier et les gains en capital non imposables lors de la revente, contrairement aux gains sur investissements boursiers non enregistrés, sont des éléments essentiels à considérer. Cependant, dans mon analyse précédente, j’avais supposé que l’investissement boursier était réalisé dans un CELI, donc à l’abri de l’impôt.

Ainsi, comparer les rendements immobiliers à ceux du S&P 500 sans tenir compte de ces facteurs reviendrait à simplifier excessivement l’analyse. Investir dans le S&P 500 implique de continuer à payer un loyer pour se loger, ce qui doit être comparé au loyer économisé en étant propriétaire. Le rendement net de votre investissement boursier doit donc être ajusté pour refléter ces coûts de logement.

L’impact de la location implicite sur le rendement immobilier

La “location implicite” n’est pas un concept théorique abstrait ; elle a un impact concret sur l’évaluation du rendement immobilier. Par exemple, si vous achetez un condo à 400 000 $ pour remplacer un loyer de 1 850 $ par mois (soit 22 200 $ par an), ce “loyer économisé” représente 5,55 % du prix du condo, et peut être considéré comme un dividende annuel à ajouter à l’appréciation de la valeur du bien.

Bernstein a proposé une méthode efficace pour évaluer le rendement immobilier en tenant compte de ces éléments. Sa formule est la suivante :

Rendement attendu = D + G – C, où :

• D = dividende locatif imputé (loyer économisé),
• G = croissance de la valeur du bien immobilier ajustée à l’inflation,
• C = coûts (assurance, taxes foncières, entretien, etc.).

Cette approche offre une perspective claire sur les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier comparé à d’autres options. En ajoutant la croissance historique ajustée à l’inflation (environ 1 % par an) et en soustrayant les coûts récurrents (environ 3 %), on obtient un rendement attendu de :

Taux de rendement attendu = 5,55 % + 1 % - 3 % = 3,55 %

Dans mon précédent article, ma décision était fondée sur le concept de coût d’opportunité. Concrètement, le coût d’opportunité consiste à évaluer ce à quoi on renonce en choisissant une option plutôt qu’une autre. Dans le contexte de l’achat d’une maison, investir une mise de fonds de 50 000 $ dans l’immobilier signifie renoncer à la possibilité d’investir ce montant ailleurs, par exemple dans le S&P 500, où il pourrait potentiellement générer des rendements supérieurs.

Pour affiner cette analyse, j’ai élaboré un nouveau modèle Google Sheet. Ce modèle prend en compte les loyers annuels comme une dépense par rapport au rendement potentiel du S&P 500. D’un autre côté, j’ai inclus le loyer imputé comme un “dividende” qui compense en partie cette dépense. Ce modèle permet ainsi de comparer plus précisément les avantages et les inconvénients financiers de l’achat immobilier par rapport à un investissement en bourse.

J’ai également intégré cette formule dans un modèle Google Sheet, en m’inspirant du travail de Jean-Sébastien Pilote (un excellent blogueur québécois). J’y ai aussi inclus la commission du courtier lors de la vente, conformément à la formule de Bernstein. Vous pouvez consulter le modèle Google Sheet ici. N’hésitez pas à le partager avec vos proches !

Conclusion : Quand un commentaire fait réfléchir

Un simple commentaire peut parfois provoquer une réflexion approfondie. En tant que geek passionné par les données, je n’ai pas pu m’empêcher de sauter sur mon classeur Google Sheet pour calculer ce scénario et vérifier les implications financières. Cette analyse m’a permis d’affiner ma compréhension de l’investissement immobilier en intégrant des concepts tels que la “location implicite”. Merci de contribuer à cette réflexion et de partager cette analyse, qui, je l’espère, vous aidera à prendre des décisions financières plus éclairées et alignées avec vos objectifs à long terme.